9月16日晚间，万科A(000002)公告，由于近日公司股价长时间高于原定增持价格上限，为了能够继续实施增持计划，增持主体(董事会主席郁亮、监事会主席解冻等)自愿取消原定增持价格上限(即17.30元/股)。除此之外，本次增持计划的其他内容不变。

截至9月14日，万科A增持主体增持已累计耗资1132.91万元，占本次增持计划承诺增持金额的56.65%，共增持公司A股股份65.23万股。

记者注意到，自8月初以来，万科A股价迎来一波上涨，涨幅超20%，最新股价为18元/股。

今年3月中旬，万科A股价跌至近5年来的低点，此后3月31日，万科发布高管增持计划。据公告，万科董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭（以上合称“增持主体”）计划自3月31日起6个月内，增持公司A股股份，合计增持金额将不低于2,000万元（即每人各自在2021年度从公司获取的税后现金报酬总额），增持价格不超过18.27元/股（（因2021年度分红派息方案实施调整为17.30元/股）。

此外，万科A今年也同步进行了大规模回购。公司3月31日公告的股份回购预案显示，回购总金额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股，回购期限自3月30日至6月30日。但最终回购金额只完成了预案下限的64.6%。万科表示，主要是因为可回购的交易日有限，且公司股价在回购期限后期持续高于回购限价。

当前，房地产行业不景气，不过自今年一季度以来万科业绩稍有回暖。

今年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

光大证券认为，万科中期业绩延续一季度良好增长趋势，财务与资金状况稳健，拿地结构优化，经营服务业务发展快速，万物云分拆上市进程顺畅，有望加大赋能内部发展。同时，该券商也指出，地产销售短期承压。上半年，公司实现全口径销售额2152.9亿元，销售面积1290.7万平米，同比分别下降39.3%、41.1%，其中，上海区域、南方区域、北京区域销售金额占比分别为36.3%、22.1%、12.1%，核心区域销售贡献较大。

日前，万科发布8月经营简报。8月合同销售面积202.6万平方米，合同销售金额309.7亿元，分别同比下滑7.7和16.4%。1-8月合同销售面积1709.8万平方米，合同销售金额2799.4亿元，分别同比下滑37.1%和36.8%，降幅有所缩窄。

8月，万科投资拿地依旧相对谨慎，8月新增开发项目2个，分别位于苏州和银川，总计容建面31.8万平方米，权益建面14.7万平方米，建面权益比46.2%，需支付权益土地款17.56亿元，权益拿地楼板价11946元/平方米。同时公司8月在昆明新增一个物流项目，占地20.0万平方米，权益比100%。

开源证券认为，万科8月销售业绩仍同比下滑，一是因为8月传统销售淡季供货不足的影响，二是因为多点散发的疫情影响购房信心，三是因为市场持续低迷导致的推货量不足。我们相信在政策组合拳和保交楼措施的影响下，公司销售增速有望在四季度同比回正。

9月7日，万科董事会主席郁亮在全国媒体交流会上表示，单边上扬和单边下跌都不可持续，永远相信能力比规模重要，安全比增长重要。

今天收盘，万科、龙湖、碧桂园、保利发展等一众地产股继续惨烈下跌，股价没有最低，只有更低。在经历了过去使劲猛加杠杆，大干快上时代，时至今日，房地产板块高光不再，甚至可以说房地产板块迎来了今年最为至暗的时刻。而我们也甚至不得不思考，房地产是不是真的不行了。

从行业的政策走向上看，房住不炒仍然是当前压在房地产板块头上的一座大山，不过政策仍然只是房地产行业走弱的外因，内因仍然是长期需求不足，消费不旺，疫情之下，房地产销量难见起色。

根据克而瑞的数据显示，全国百强房企1-9月累计销售操盘金额4.67万亿元，同比降幅高达45.4%的水平，差不多腰斩了。

而在房价上面，根据国家统计局统计的数据显示，9月份，在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市纷纷比上个月增加，而且数量高达54个和61个，基本上等于说纳入国家统计的城市都在下跌，更不用说其他的那些小城市了。

一线城市的房价也扛不住了，一线城市的新房价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%；而二线城市则更不好过，环比则分别下降0.2%，三线城市则跌的更惨，环比下降了 0.4%。基本上就是越小的地方，房价跌的越猛，这轮房价下跌，有些地方跌了三成都不止。更可怕的是，房价下跌，房子也卖出不出去。

作为高负债，高杠杆的行业，房地产随时都有暴雷的可能，之前很多人说碧桂园今年没有需要到期偿还的负债，所以觉得问题，可是很多人却忽略最基本的常识，今年没有偿还的，那明年没有需要偿还的吗？

而一旦当企业销售不顺畅，资金回转不起来，面临的结局只能是暴雷的风险，所以我们也看到了哪怕是像龙湖，万科，保利这样的地产优等生仍然逃不了暴跌的风险。今年前三季度，碧桂园的权益销售额2761亿元，而在去年，这个数据是4482.4亿元。

作为国企，保利发展的日子似乎也不太好过，2022年前三季度保利发展累计实现签约金额3201亿元，签约面积1920.51万平方米，分别同比下降21.97%、24.50%。而从毛利率上看，也侧面印证了房价下滑的事实，保利发展今年前三季度保利发展的毛利率为24.51%，较去年同期下降 5.32个百分点。

而万科公布的三季报也不是很好看，受第三季度归母净利润下降影响，万科前三季度实现归母净利润170.5亿元，虽然仍保持增长，但同比增幅从今年上半年的10.6%下降为2.2%。

对于房地产企业来说，保持稳定的现金流是异常难得事情，我们更关注的是经营性现金流，的问题，经营性现金流已经超越净利润大家最看重的经营指标，这一数据反映了一家公司经营收支现金的管理能力，衡量该公司收入利润中有多少真正实现现金回笼。

在全行业萧条的背景下，万科的经营性现金流净额约为-124.6亿元，万科今年前三季度经营性现金流为负，主要是受经营活动现金流入减少所致。万科财务数据显示，前三季度，销售商品、提供劳务以及收到其他与经营活动有关的现金合共2662.3亿元，同比下降约28.1%。

对于房地产企业来说，未来前途未卜，高负债的企业将很难扛过这个危机，遍观过去的商业历史，一切危机的根源都是债务危机。

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